保利天汇6万+，城市之光5万+，会高位站岗吗？

二娃说

前两天，我在群里看到一句话，觉得特别好，在此分享给大家：“在楼市中，新手大多死于追高，老手死于抄底，高手死于杠杆”。

最近啊，已经有好几个粉丝来问我同样的问题了：“某某楼盘，现在价格已经去到X万/㎡了，我现在买，是不是高位接盘啊？”

而其中，问得较多的楼盘便是万科城市之光和保利天汇。

大家都知道，今年下半年以来，天河黄埔的房价一路高歌，短短几个月时间，一套房子可能就涨了几十上百万，这让很多人都看傻了眼。

◆ 网友在群里感慨

而保利天汇，作为天河为数不多的全新一手楼，除了品牌溢价能力比较强外，自身的地段和产品也都不错（三期产品比较差）。所以，这让它屡开屡爆，价格也像是坐上了火箭头一样，一飞冲天。

据二娃了解，2019年12月，保利天汇一期开盘，价格为3.98-5.2万/㎡；2020年7月保利天汇二期开盘，价格便涨到了4.7-5.7万/㎡，并且秒光。而最新的三期开盘，在2020年12月3日，价格更是冲到了4.7-6.8万/㎡，但凡朝向和楼层好点的户型，基本要去到约6万/㎡。

大家不妨仔细对比下，一套100㎡的房子，是不是涨了将近100万？

◆ 保利天汇二期开盘现场

再来看看万科城市之光。

据二娃记录，万科城市之光一期开盘的价格最低3.9万/㎡（某套天低楼层），最高4.9万/㎡，整体均价在4.5-4.6万之间（下面价格图可做参考）。

而现在呢，万科城市之光二期还没有开售，一手内转房源，或者清退买家后剩下的房源，就已经冲破5万大关。

话不多说，先来看两位买家的爆料！

从该网友的爆料可以看到，万科城市之光一期88㎡户型已经卖到5.3万/㎡了，而且还是3楼！！！

这种楼层，按照当初开盘价来看，肯定是最低的。我们按照4.6万/㎡来算，相当于涨了7500元/㎡，总价则多出了66万！

当然，这还不是最夸张的，因为，最夸张的永远是下一位。

根据业主爆料，万科城市之光最近成交了一套建面约82㎡的户型（可能是清退剩下来的房源），成交总价412万，单价已经去到近5.1万/㎡。

这是什么概念？

要知道，82㎡可是一期里面很差的户型啊，一来是北向，二来靠路边（会吵闹），当时开盘价也很便宜，价格区间在4-4.3万/㎡。

我们取个中间值4.1万/㎡来算，相当于这套房子，2个月时间内便涨了近10000元/㎡，总价直接多了约82万！

就问你一句，牛不牛？

然而，这也让很多想买这两个楼盘的人，开始担忧了起来，于是便有人私下问我：6万+的保利天汇，5万+的万科城市之光，价格会不会过高了，还有上涨空间吗？我现在买，是不是高位接盘？

介于此，二娃在这里表达下自己的观点。

首先，我不得不承认，万科城市之光和保利天汇3期的价格确实有点过高了，感觉有点提前透支价值的意思。

但是我们仔细想想呢，好像又可以理解，毕竟整个天河和黄埔都在涨价啊，它们不涨，那不是傻子吗？

你说，华景新城、美林海岸这些楼龄约20年的二手房，今年下半年都涨了7000-8000元/㎡了，天汇不涨价那才叫奇怪呢！

◆ 美林海岸3月成交单价

◆ 美林海岸10月成交单价

而黄埔保利学府里、黄埔花园、中鼎君和名城等二手房成交价，也都纷纷接近5万/㎡了，你说万科城市之光卖个5万+不也是正常现象吗？

◆ 中鼎君和名城二手破4.7万/㎡

◆ 保利学府里二手破4.9万/㎡

在此，二娃教大家一个办法：判断区域某个一手盘价格是不是过高，其实，看看周边二手房成交价即可。通常情况下，同区域，一手房价格比二手房价格高出5000-10000元/㎡是合理的。

那么，万科城市之光5万+的价格，保利天汇6万+的价格，还有多少成长性呢？会不会买了就横盘？

在二娃看来，万科城市之光能不能从5万+快速奔到6万+，天汇能不能从6万+快速涨到7万+，主要还是看广州楼市大环境。

如果疫情得到有效控制，经济全面复苏，然后广州楼市调控也继续这么放松，不变相收紧的话，我觉得5万变6万，6万变7万是很容易的事情。

毕竟，天河和黄埔是广州经济实力最强的两个区域，它们不率先涨价，其他区域谁还有这个资格？

当然，如果明年经济形势没有得到好转，然后楼市调控又收紧的话，再加上房企的“3条红线”严控融资渠道，那涨价就有点悬了。可能这个价格入手的人需要横盘一段时间，像熬鹰一样，熬过去才会看到新的希望。

不过，这种概率我认为不大。反而，我比较继续看好天河和黄埔的楼市。

一方面，今年下半年以来，广州东部连续出了好几块创新高的高价地，比如，科韵路西侧的侨鑫汇景新城E3地块、金融城合景泰富地块、琶洲保利地块、牛奶厂地块等等，每一个项目面市，价格都很可能是10万+。在这种情况下，你还奢望天河和黄埔的价格会下跌吗？

另一方面，2020年因为疫情，有钱人反而更有钱了，因为，大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，所以这群人的购买力也更强了。这也是为什么近两个月，广州豪宅市场隔三差五就爆出一个天价成交买房案例的原因。

此外，金融城限高问题似乎也已解决，老黄埔旧改又在陆续开展，伴随第二CBD的推进和发展，接下来的几年，我相信是天河和黄埔楼市的爆发年。

所以，能上车就上吧，即便遇上环境变差，调控收紧，然后横盘了，那也不亏，因为你不在横盘的时候入手，等到楼市回温上涨的时候，你觉得你还有机会吗？

哦，对了，二娃新建了天河群和黄埔群，想要进群的粉丝，可以扫描下面二维添加我为好友，备注：进群。

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